Инвестиции в недвижимость - Борич Сергей Э. (книга бесплатный формат TXT) 📗

Многие из наших клиентов ведут бизнес совместно с супругами, а вот моя жена совершенно не интересуется такой деятельностью, и ее помощь заключается только в организации семинаров и других мероприятий.

Поэтому в моей налоговой стратегии жена не рассматривается как профессиональный инвестор в недвижимость.

Ваша налоговая стратегия должна представлять собой план, который вы будете в состоянии реализовать, не слишком осложняя себе жизнь. Большую помощь вам может оказать в этом хороший налоговый стратег. Поэтому подумайте о включении в команду консультанта, специализирующегося на разработках налоговых стратегий.

Какую форму собственности избрать – товарищество с ограниченной ответственностью, корпорацию или партнерство? А может быть, вообще отказаться от юридической формы и держать недвижимость в личной собственности? В тех странах, где судебные тяжбы не получили широкого распространения, вам, возможно, и не понадобится отдельная юридическая регистрация каждой единицы недвижимости, но в США, на которые приходится 95 процентов всех судебных процессов в мире, выбор правильной формы собственности имеет очень большое значение. Давайте вкратце рассмотрим, что они собой представляют с точки зрения налогообложения.

Хотя обстоятельства могут быть самыми разными, позвольте все же дать несколько рекомендаций о наиболее предпочтительных формах собственности. С точки зрения защиты активов (эта тема будет рассматриваться в одной из последующих глав) не может быть ничего лучше товарищества с ограниченной ответственностью. Одно из основных преимуществ ТОО состоит и в том, что выбор такой формы собственности не имеет каких-то специфических налоговых последствий. С точки зрения налогообложения ТОО может рассматриваться по вашему выбору и как личная собственность, и как партнерство, и как корпорация.

Если речь идет о жилье, сдаваемом внаем, то его лучше представить как товарищество или личную собственность. Не допускайте ошибки, оформляя такую недвижимость как собственность корпорации типа С и S [1]. Если вы попытаетесь вывести недвижимость из корпорации в целях рефинансирования, то это может обернуться катастрофой. Вас обложат налогом, словно корпорация продала вам эту собственность по текущей рыночной цене. Недавно у меня был посетитель, который оформил недвижимость в собственность корпорации типа S. Мы оценили, что при рефинансировании ему придется уплатить порядка 250 тысяч долларов в виде налогов только из-за неправильно выбранной формы собственности.

Схема 1.2. Юридическая форма собственности

Если же вы являетесь торговцем недвижимостью или девелопером, то есть смысл обратить внимание на корпорацию типа S. Причина? В этом случае вы сможете существенно снизить размер взносов в фонд социальной защиты. А поскольку вам не придется выводить недвижимость из собственности корпорации до момента ее продажи, то вас не постигнут последствия, о которых я говорил выше.

Не забывайте, что во многих странах налогами облагается только чистая прибыль. Поэтому любые расходы, которые вы можете представить как производственные, снижают подоходный налог. Что касается расходов на угощения и развлечения, то может действовать следующее правило: если вы обсуждаете деловые вопросы до, во время или после ужина или развлекательного мероприятия и это обсуждение является важным и необходимым для бизнеса, то расходы на угощение или развлечения вычитаются из налогооблагаемого дохода.

Я не говорю о ситуациях, когда вы приглашаете на ужин своего риэлтора или бухгалтера (хотя уверен, они с удовольствием согласились бы). Речь идет об ужине или посещении спортивного матча вместе с партнером. Для большинства инвесторов в недвижимость таким партнером является супруг или супруга. Из опыта мне известно, что если бизнесмены обедают или ужинают с женами, то они практически всегда говорят о бизнесе. А если вы совместно с женой вкладываете деньги в недвижимость, то можно на 100 процентов гарантировать, что за едой вы будете обязательно говорить о недвижимости.

Мы с женой ходим в ресторан в среднем один-два раза в неделю. Я не могу припомнить случая, чтобы при этом мы не обсуждали деловых вопросов. Эти беседы имеют существенное значение для успеха нашего бизнеса. Пусть даже жена и не играет особо активной роли в моих делах, но у нее хорошее видение перспективы, а это я считаю очень важным в процессе принятия решений.

Поэтому перестаньте платить за ресторан из собственного кармана. Эти расходы можно переложить на счет вашего бизнеса с недвижимостью.

Вычитать из налогооблагаемых сумм расходы на поездки несколько труднее, но не намного. Если поездка совершалась в пределах страны, то вам необходимо всего лишь доказать, что она носила, в первую очередь, деловой характер. Для этого надо представить свидетельства, что более 50 процентов нормального восьмичасового рабочего дня вы тратили на обсуждение инвестиционных вопросов. Предположим, вы участвовали в какой-то конференции или просто выясняли обстановку на рынке недвижимости в данной местности.

У нас был клиент, который, применяя этот принцип, совершил миллионную сделку. Ему нравилось ездить в отпуск в Нью-Мексико. Зная, что необходимо заниматься инвестиционными проблемами, чтобы вычесть расходы на поездку из налогооблагаемой суммы, он организовал встречу с местным риэлтором для обсуждения вопросов приобретения недвижимости. Результатом стала сделка, которая принесла моему клиенту 1 миллион долларов. Разумеется, эту поездку он оплатил не из своего кармана.

Как-то мы с Робертом, проведя встречу с журналистами «Arizona Republic», на которой обсуждалась доходность его инвестиций в размере 40 процентов, отправились пообедать в местный ресторан. Роберт поинтересовался, что я думаю об амортизации. Я ответил, что, на мой взгляд, это явление в чем-то сродни волшебству. Где еще вы сможете добиться снижения налогов, предъявив в качестве основания объект, за который вы ничего не платили и который к тому же растет в цене. Но именно так обстоят дела с амортизацией недвижимости во многих странах. Суть дела заключается в следующем.

Предположим, вы приобрели жилой дом за 500 тысяч долларов, который собираетесь сдавать внаем. В покупку вы вложили 100 тысяч из собственных денег, а 400 тысяч получили в кредит от банка. Каждый год у вас происходит снижение налогооблагаемой суммы на определенную величину за счет амортизации дома – причем учитываются не те 100 тысяч, что вы заплатили из своего кармана, а его полная стоимость. Давайте проведем некоторые подсчеты.

Допустим, что 20 процентов от стоимости дома (100 тысяч долларов) составляет цена земельного участка, на котором он стоит. Налоговая служба считает, что земля не обесценивается, поэтому амортизация на нее не распространяется. Однако амортизируются оставшиеся 400 тысяч. Для жилых домов норма амортизации составляет 3,636 процента, или 14 545 долларов каждый год. И это только при условии, что здание стоимостью в 400 тысяч долларов мы будем считать единым и неделимым объектом. Однако можно снизить налогооблагаемую сумму еще больше, если провести так называемое разделение стоимости, выделив из недвижимости долю движимого имущества.