Агентства - Манн Игорь (читать книги бесплатно полностью без регистрации txt) 📗
Важно отметить следующий факт: инвестор – это особый тип покупателя (сложный, с ним нужно долго работать и хорошо под него подстраиваться), редко у какого менеджера отдела продаж девелопера получается хорошо и правильно с ними работать.
А вот опытный агент может.
И очень хочет.
У него такая мотивация.
5. Кризис
Кризисы в нашей стране случаются регулярно – и весь наш опыт показывает, что в кризис лучше продают агентства.
Мы говорим не только о кризисах в экономике. Бывают кризисы корпоративные – управленческие или кадровые.
Агенты будут работать всегда, а вот отдел продаж при возникновении трудностей может просто встать и уйти (у наших клиентов такое было, и не раз).
Работа агента основывается на правиле «как потопаешь – так и полопаешь». Чем сложнее времена, тем активнее агенты.
Мы не знаем, случится ли в нашей стране или в вашей компании очередной кризис, когда вы читаете эту книгу (очень надеемся, что нет; наша книга – как раз оберег от кризисов), но вот вам хороший совет: начинайте дружить с агентствами недвижимости (об этом позже).
6. Маржинальность
Очень важная причина: работа с агентством недвижимости позволяет девелоперу поднять маржинальность продаж.
Многие девелоперы в это не верят.
Есть два способа убедиться в этом.
Первый – простой и очевидный: через сравнение себестоимости продажи – и сравнение почти всегда бывает именно в пользу агентства недвижимости.
Второй – не очевидный, но очень убедительный: повышение стоимости продаваемой недвижимости за счет повышения ее ликвидности.
В первом случае вы можете просто сравнить стоимость прямой и агентской сделок в лоб.
У девелоперов стоимость прямой сделки обычно колеблется в диапазоне 0,5–7 % от стоимости квартиры. Стоимость агентской сделки равна вознаграждению партнеров, по стране уровень разный: 1,5–4 %.
Подсчитать выгоду просто.
Когда тюменская компания «СтройМир» выходила на рынок Ханты-Мансийска с небольшим проектом, то все продвижение делалось за счет агентов. Девелопер практически ничего не потратил на рекламу объекта.
Основным каналом лидогенерации стали риелторы, которые самостоятельно продвигали и рекламировали квартиры.
В случаях, когда застройщик не планирует масштабной и многолетней работы в другом городе, а возводит небольшой проект, наилучшее решение – работать руками, мозгами и контактами местных АН.
Во втором случае все не так линейно и просто, но, как мы говорили, весьма убедительно.
Подключение к продажам агентств недвижимости приводит к увеличению скорости продаж и большему спросу на квартиры, выстроенные на продажу.
Это, в свою очередь, приводит к быстрому «вымыванию» ликвидных на это время квартир – и, соответственно, к автоматическому повышению стоимости продаваемых квартир из следующего на продажу лота.
Чтобы понять, как это работает, прочитайте нашу книгу «ProfitMax. Динамическая модель прибыльности девелоперских проектов» – или начните пользоваться программой ProfitMax, она уже доступна (программа окупается через неделю после начала ее использования).
7. Спокойствие
Подключение агентств недвижимости к продажам обеспечивает дополнительное спокойствие собственника и топ-менеджеров компании.
Как мы (точнее, Иван) любим говорить: отдел продаж – один двигатель на самолете, но на двух лететь лучше.
Второй двигатель, как вы понимаете, – это АН.
Если что-то случится с вашим отделом продаж (заболели, загуляли, прогуляли, начали забастовку, уволились, перешли к конкурентам…), вы всегда можете подстраховаться за счет второго двигателя.
8. Фидбэк и аналитика
Агентства недвижимости – отличный канал получения обратной связи с рынка (то есть фидбэка).
Кстати, если вы еще не читали книгу «Фидбэк» – прочитайте, точно будет много хороших инсайтов о том, как выстроить работы с обратной связью – и с покупателями, и с жильцами, и с риелторами!
Что на рынке говорят о вас?
Что слышно о ваших конкурентах?
Что сегодня интересно покупателям?
Что пользуется спросом? Почему?
Какие слухи ходят по району/городу?..
Регулярно встречайтесь с агентами – и вы не пропустите важную информацию (о том, как это правильно делать, мы напишем ниже).
Стоит учесть вот что. При разработке нового проекта (ЖК, КОТ) агентства недвижимости могут выступить как аналитический центр – у них большие базы данных, они хорошо чувствуют и видят тенденции и спрос.
9. Репутация
Агентства недвижимости – отличные агенты влияния.
С их помощью можно очень быстро запустить сарафанное радио с нужным «трек-листом»:
– рассказывать рынку именно то, что девелоперу нужно;
– корректировать мнение рынка о компании;
– создавать нужную репутацию топов, объектов и компании.
Комментарий от нашего читателя – агентства недвижимости: «Застройщикам выгодно дружить с агентами еще и потому, что вы можете использовать их в качестве площадки для нативной рекламы.
Проводите для них экскурсии на объекты с качественными подарками. Удивляйте их, и они захотят говорить о вас. Если АН будет рассказывать о вашем проекте у себя на ютуб-канале и в соцсетях, это будет восприниматься не как реклама, а как рекомендация надежного девелопера.
Не так давно тюменский застройщик ГК „ТИС“ предложил покупателям альтернативу: тот, кто приходит оформлять сделку напрямую в офис продаж, получает скидку 2 %.
Другой застройщик на рынке, ПСК „Дом“, поддержал инициативу.
Ранее – вне зависимости от того, как клиент приобретал жилье, – в стоимость недвижимости были заложены комиссионные.
Обе компании заявили, что делают это для создания прозрачных отношений с клиентами: покупатель ведь считает, что агентская услуга для него предоставляется бесплатно.
Теперь он может выбирать: платить ли за это 2 % из своего кармана или нет.
Это решение дало застройщикам сильную PR-поддержку, но в долгосрочной перспективе в случае падения потребительского спроса это решение может существенно сказаться на продажах».
Мы знаем множество историй, когда агентства недвижимости рассказывали о компании, районе стройки и ее объектах хорошо, и знаем много историй, когда они же рассказывали о компании, районе стройки и ее объектах плохо.
В чем разница?
В первом случае девелопер правильно работал с агентством недвижимости – а во втором не работал или работал плохо.
Одна из строительных компаний, с которой мы работали, вышла на новый рынок – начала возведение проекта в Перми.
И сразу же столкнулась с сильным недоверием покупателей.
Дело в том, что в это время в городе обанкротились несколько крупных девелоперов. Динамика спроса на рынке недвижимости показывала существенное снижение сделок с новостройками.
Чтобы завоевать доверие, девелопер принял решение собрать лучших агентов Перми и организовать для них тур в своем родном городе (не Перми), влюбить в компанию и ее объекты.
На следующий день после тура соцсети риелторов заполнили фото и посты с восторгами по поводу возведенных объектов компании (надо сказать, что она строит действительно сильные проекты).
Уже через неделю агенты принесли первые сделки! Сработало!
Риелторы быстро создают репутацию надежного застройщика (быстрее, чем корпоративный маркетинг и PR).
Вы можете не продавать через агентства недвижимости, но поддерживать с ними хорошие отношения стоит.
Комментарий от нашего читателя – агентства недвижимости: «Помните, партнерские отношения с АН могут быть только в формате win-win».
Никогда, слышите, никогда не ссорьтесь с агентами. Это вам дорого, о-о-очень дорого обойдется.
В моей практике была компания, которая в свои лучшие времена прекрасно продавала за счет уникальной концепции проекта, деньги текли рекой, а продавцы работали кассирами по приему денежных средств.
