Руководство богатого папы по инвестированию - Кийосаки Роберт Тору (читать книги полностью без сокращений бесплатно TXT) 📗

Доходность капитала считается одним из самых важных коэффициентов. Она позволяет сопоставить доходность инвестиций в данную компанию с доходностью альтернативных инвестиций.

Богатый папа учил меня всегда рассматривать поведение этих показателей в течение не менее трех лет. Направления и тенденции в изменениях коэффициентов прибыли, рычагов и доходности капитала очень многое могут сказать мне не только о компании и ее руководстве, но и о ее конкурентах.

Часто публикуемые отчеты компаний не содержат этих коэффициентов и показателей. Искушенный инвестор учится вычислять их (или нанимает человека, который это умеет), если они не предоставлены.

Искушенный инвестор разбирается в терминологии этих коэффициентов и может использовать их при оценке инвестиций. Однако эти коэффициенты не могут использоваться в вакууме. Они являются показателями эффективности компании. Они должны рассматриваться в сочетании с анализом экономики в целом и данной отрасли в частности. Сравнивая значения коэффициентов за последние три года, а также коэффициенты других компаний из той же отрасли, вы можете быстро определить относительную силу компании.

Например, компания, имеющая последние три года отличные коэффициенты и высокие прибыли, может, на первый взгляд, показаться надежной инвестицией. Однако, ознакомившись с показателями отрасли в целом, вы можете обнаружить, что основной производимый ею продукт устарел в силу появления нового продукта, внедряемого основным конкурентом компании. В данном случае компания с устойчиво растущими показателями может оказаться не такой уж удачной инвестицией в силу потенциальной потери своей доли рынка.

Хотя коэффициенты поначалу могут показаться сложными, вы будете поражены тому, как быстро сможете научиться анализировать компании. Помните: эти коэффициенты — язык искушенных инвесторов. Обучаясь финансовой грамотности, вы также сможете научиться говорить "на языке коэффициентов".

Когда речь заходила о недвижимости, у богатого папы было два вопроса:

1. Генерирует ли данная собственность положительный денежный поток?

2. Если да, то провели ли вы пристрастный анализ?

Самым важным финансовым коэффициентом для объекта недвижимости богатый папа считал свой коэффициент "деньги за деньги".

К примеру, вы покупаете многоквартирный дом, который стоит 500 тысяч долларов. Вы платите первый взнос 100 тысяч, а на оставшиеся 400 тысяч оформляете ипотечную ссуду. Пусть дом дает вам ежемесячный денежный поток 2 тысячи долларов после того, как уплачены все расходы и произведены выплаты по ссуде. Тогда ваш коэффициент "деньги за деньги" составит 24 %, т. е. 24 тысячи долларов (2000 х 12 месяцев), деленные на 100 тысяч долларов.

Перед тем как купить этот многоквартирный дом, вы должны решить, как вы будете его покупать. Будете ли вы его покупать через С-корпорацию, КОО или ТОО? Посоветуйтесь с вашими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными в том, что выбранная вами юридическая форма организации обеспечивает вам максимальную правовую защиту и налоговые преимущества.

По моему мнению, слова "пристрастный анализ" являются одними из самых важных слов в мире финансовой грамотности. Именно в ходе пристрастного анализа искушенный инвестор видит обратную сторону медали. Когда люди спрашивают меня, как я нахожу хорошие инвестиции, я отвечаю просто: "Я нахожу их, используя пристрастный анализ". Богатый папа говорил: "Чем быстрее ты проводишь свой пристрастный анализ любой инвестиции, будь это бизнес, недвижимость, акции, инвестиционный фонд или облигации, тем лучше ты сможешь находить самые безопасные инвестиции с наибольшими возможностями денежного потока или прироста капитала".

К образовательному курсу на аудиокассетах под названием "Финансовая грамотность: как искушенные инвесторы находят инвестиции, которые пропускают средние инвесторы" прилагается учебник, в котором имеется большое количество очень детальных форм с различными вариантами пристрастного анализа, которые можно приспособить для проведения быстрого анализа многих инвестиций. Весьма искушенные инвесторы делятся своими инвестиционными секретами. Вы также научитесь пользоваться различными этими формами для пристрастного анализа, которые не только способны сделать вас искушенным инвестором, но и помогут сэкономить много времени при анализе инвестиций и найти инвестиции с высокой отдачей.

Например, когда вы убедитесь, что данный объект недвижимости будет генерировать для вас положительный денежный поток, вам следует провести пристрастный анализ этого объекта.

У богатого папы был свой перечень вопросов, который он всегда использовал. Я использую перечень вопросов пристрастного анализа, предложенный Синди Шопофф. Он весьма подробный и включает пункты, которые не существовали 30 лет назад (например, "экологический аудит, фаза 1"). Для справки я привожу вопросник Синди.

Если у меня возникают вопросы относительно объекта недвижимости, я часто беру с собой экспертов и прошу моих юристов и бухгалтеров изучить сделку.

___1. Текущий реестр арендаторов с данными по оплате на

текущий момент.

___2. Перечень депозитов.

___3. Информация о выплатах по ипотечной ссуде.

___4 Список личной собственности.

___5. Планы этажей.

___6. Страховой полис, агент.

___7. Договор об обслуживании.

___8. Информация о жильцах: договоры об аренде, карточки бухгалтерского учета, заявления, формы противопожарной безопасности.

___9. Список поставщиков и компаний по оказанию коммунальных услуг, включая банковские реквизиты.

___10. Свидетельства об осуществленных перепланировках

помещений.

___11. Акты технических проверок и строительная документация.

___12. Комиссионные соглашения.

___13. Арендные или листинговые соглашения. [23]

___14. Сервитутные соглашения.

___15. Планы застройки, включая планы и спецификации, а также архитектурные, строительные, технические, электротехнические и коммуникационные чертежи того, что фактически построено.

16. Правительственные разрешения и градостроительные ограничения, влияющие на развитие объекта.

___17. Контракты с управляющими.

___18. Налоговые счета и декларации по налогу на имущество. ___19. Счета за коммунальные услуги.

___20. Приходные и расходные ордера и журналы, относящиеся к объекту недвижимости.

___21. Запись капиталовложений за последние пять лет.

___22. Отчеты о доходах и расходах, относящиеся к объекту недвижимости, за два года, предшествующих дате представления.

___23. Финансовые отчеты и федеральные налоговые декларации для объекта недвижимости.

___24. Акт проверки на наличие термитов и наличие ущерба от термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя.

___25. Прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные продавцу, которые необходимы или могли бы быть полезны для владения, управления или содержания объекта недвижимости.

___26. Исследования рынка недвижимости по данному району.

___27. Строительные сметы или фактические расходы.

___28. Данные о жильцах.

___29. Журналы рабочего распорядка.

___30. Выписки из банковского расчетного счета объекта недвижимости за 2 года.

___31. Свидетельства о заселении.

___32. Право собственности на землю.

___33. Копии всех действующих гарантий.